Kauf landwirtschaftlicher Flächen durch Personen, die keine Landwirte sind – Erwerb einer Immobilie

Liegen die o.g. Ausnahmen vor, dann kann die Immobilie von jedem EU-Bürger (darunter aus Polen) oder einem Bürger der Schweiz erworben werden.

Ausländer, die von außerhalb der EU und der Schweiz kommen, müssen zusätzlich ein Verwaltungsverfahren vor dem Minister für Inneres und Verwaltung durchlaufen, das mit der Erteilung einer Genehmigung durch den Minister endet. Um die Genehmigung zu erhalten, muss der Ausländer nachweisen, dass es Umstände gibt, die seine Verbindung zu Polen bestätigen, und der Minister muss unter anderem feststellen, dass der Erwerb des Eigentums durch den Ausländer keine Gefahr für die Verteidigung, die staatliche Sicherheit oder die öffentliche Ordnung darstellt.​

Das größte Problem entsteht, nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Nach dem Gesetz ist der Erwerber einer landwirtschaftlichen Immobilie, die Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs geworden ist, verpflichtet, diesen Betrieb mindestens fünf Jahre lang zu führen, und darf auch die landwirtschaftliche Immobilie während dieses Zeitraums weder veräußern noch auf einen Dritten übertragen. 

Ein landwirtschaftlicher Betrieb liegt dann vor, wenn die Fläche der landwirtschaftlichen Immobilien, die sich im Besitz einer Person befinden, nicht weniger als einen Hektar beträgt. Wichtig ist, dass nach dem Standpunkt des KOWR eine landwirtschaftliche Immobilie automatisch Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs wird. Es kommt also zu einer Addierung der Flächen der im Besitz befindlichen Immobilien. Wichtig ist auch, dass ein landwirtschaftlicher Betrieb auch dann entsteht, wenn der Käufer kein Einzellandwirt ist. Wenn beispielsweise eine Person, die bereits eine landwirtschaftliche Fläche von 0,6 Hektar besitzt, einige Jahre später beschließt, ein weiteres Grundstück mit 0,5 Hektar Fläche zu kaufen, ist sie verpflichtet, ab dem Datum des Abschlusses des zweiten Vertrages fünf Jahre lang einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen, unabhängig davon, ob sie ein Einzellandwirt ist oder nicht. 

Was die Veräußerung der Immobilie vor Ablauf des fünfjährigen Zeitraums anbetrifft, so kann die Genehmigung des Generaldirektors des KOWR eingeholt werden, wenn ein wichtiges Interesse des Käufers der Immobilie nachgewiesen wird. 

Was die Pflicht zur Führung des landwirtschaftlichen Betriebes anbetrifft, so ist es nicht möglich, eine Zustimmung zur Einstellung des Betriebes (vor Ablauf von 5 Jahren) zu erhalten, obwohl es eine Reihe von Ausnahmen gibt, die diese Pflicht ausschließen; deren Anwendungsbereich ist jedoch auf sehr spezifische Situationen beschränkt. Diese Ausnahmen gelten zum Beispiel, wenn die Immobilie an einen Verwandten, eine Gebietskörperschaft oder den Fiskus verschenkt oder veräußert wird. Die Ausnahmen betreffen auch Fälle, in denen der Erwerb einer landwirtschaftlichen Immobilie im Wege der Erbschaft, der Auseinandersetzung oder des Vermächtnisses erfolgt.​

Wenn keine der gesetzlichen Ausnahmen Anwendung findet, müssen andere Lösungen in Betracht gezogen werden, um die Pflicht zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes zu vermeiden. 

Die erste besteht darin, die zu erwerbenden Grundstücke so zu begrenzen, dass die gesamte Anbaufläche weniger als 0,3 ha (dreißig Ar) beträgt, da dann die Bestimmungen des Gesetzes nicht gelten. Nehmen wir das o.g. Beispiel: Wenn das später erworbene Grundstück 31 Ar Anbaufläche hat, kann es sich als vorteilhaft erweisen, die Fläche des erworbenen Grundstücks leicht zu verringern, so dass die Anbaufläche weniger als 30 Ar beträgt. Dann finden die gesetzlichen Bestimmungen keine Anwendung, so dass das gekaufte Grundstück nicht Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs des Erwerbers wird. Wichtig ist, dass die Aufteilung des Erwerbs einer Immobilie in mehrere gesonderte Verträge eine Maßnahme zur Umgehung der Bestimmungen des Gesetzes darstellt, und solche Verträge zwingend nichtig sein werden.

Eine zweite mögliche Lösung besteht darin, die zu erwerbenden Grundstücke auf diejenigen zu beschränken, die im lokalen Flächennutzungsplan für andere als landwirtschaftliche Zwecke bestimmt wurden. In diesem Fall handelt es sich nach dem Gesetz nicht um ein landwirtschaftliches Grundstück, das folglich nicht Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs wird, und es entsteht keine Pflicht, einen solchen zu führen.

Beide Lösungen bedeuten eine Verkleinerung der Fläche der zu erwerbenden Immobilien, bilden aber angesichts der aktuellen Gesetzgebung die einzigen zulässigen Möglichkeiten, um die Pflicht zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes zu vermeiden.

Um detaillierte Informationen über die Bestimmung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu erhalten, ist es am besten, bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung einen Auszug aus dem örtlichen Flächennutzungsplan zu beantragen. In einem solchen Antrag sind vor allem die Daten des Grundstücks anzugeben, über das Informationen benötigt werden. Der Auszug aus dem Flächennutzungsplan ist gebührenpflichtig und die Gebühr richtet sich nach der Anzahl der Seiten des Auszugs: