HomeIco

Home

 InternalIco

Internal

 InternationalIco

International

 KontaktIco

Kontakt
de|en|pl

Nasz strona wykorzystuje pliki cookies w celu personalizacji oferty wysyłanej do klientów oraz analizy zachowania użytkowników, tak aby dostarczać usługi na najwyższym poziomie. Korzystając ze strony wyrażają Państwo zgodę na przetwarzanie danych. Dalsze informacje można znaleźć w polityce prywatności.
Warto wiedzieć Niższe stawki na podatek od wynajmu mieszkania: Jak skorzystać?

Niższe stawki na podatek od wynajmu mieszkania: Jak skorzystać?

Print Mail Rate-it

​Podatek​ od wynajmu mieszkania: jak korzystać z niższych stawek podatku od nieruchomości?

Przez lata pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi występowały spory dotyczące stawki podatku od nieruchomości, jaką przedsiębiorcy powinni stosować w odniesieniu do lokali mieszkalnych będących ich własnością i przeznaczonych pod wynajem. Sprawy te nie były jednolicie rozstrzygane przez sądy administracyjne.

Orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego ws. posiadania nieruchomości na cele mieszkaniowe


Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 24.02.2021 r. (SK 39/19), w którym orzekł, że sam fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę nie stanowi wystarczającej podstawy do uznania, że nieruchomość jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej, wyodrębniono dwa stanowiska różnicujące stawkę opodatkowania lokali mieszkalnych w zależności od celu ich wykorzystania. 

Stanowiska były następujące:

  1. Zgodnie z pierwszym – skoro przedsiębiorca wynajmuje mieszkanie w ramach swojej działalności, to należy go obciążyć najwyższą stawką podatku, tj. od budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, niezależnie od tego, do czego lokal jest wykorzystywany przez najemcę (maksymalna stawka na 2025 r.  to 34 zł/m2) .
  2. Zwolennicy drugiego poglądu uzależniali możliwość stosowania niższej stawki od faktycznego wykorzystania lokalu przez najemcę. Oznacza to, że jeśli lokal mieszkalny służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych lokatora, powinien być opodatkowany preferencyjną, „mieszkaniową” stawką, nawet jeśli właściciel wynajmuje go w ramach prowadzonej działalności (maksymalna stawka na 2025 r. – 1,19 zł/m2).

​Jak widać różnica poglądów prowadziła do niebagatelnychróżnic w opodatkowaniu.

Czym różni się stawka podatku dla lokalu mieszkalnego i działalności gospodarczej?

Lokale mieszkalne zajmowane na cele mieszkaniowe najemcy podlegają, co do zasady, opodatkowaniu stawką podatku od nieruchomości właściwą dla budynków mieszkalnych (maksymalnie 1,19 zł za 1 m² powierzchni użytkowej w 2025 r.), natomiast lokale uznane za związane z działalnością gospodarczą podlegają najwyższej stawce podatku od nieruchomości (od budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie dz. gosp., tj. do 34 zł za 1 m²), co skutkuje niemal trzydziestokrotnie wyższym obciążeniem podatkowym.

​​

Przykłady obliczeń podatku wg. różnych klasyfikacji najmu mieszkania o powierzchni 50 m²


Przykład 1 – najem na cele mieszkaniowe najemcy: 
50 m² × 1,19 zł = 59,50 zł

Przykład 2 – lokal zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej:  
50 m² × 34 zł = 1700 zł

Przełomowa uchwała NSA ws. klasyfikacji nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny postanowił ujednolicić zagadnienie opodatkowania lokali mieszkalnych, poprzez podjęcie uchwały w 7-osobowym składzie.

Przypomnijmy, że uchwały NSA w składzie 7-osobowym służą przede wszystkim wyjaśnieniu przepisów prawa, których stosowanie wywołało rozbieżności w orzecznictwie.

Dla podatników, kluczowy jest następujący fragment uchwały, przesądzający o korzystnym dla nich podejściu:

„Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków (…) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych”.

Z uchwały jasno wynika możliwość opodatkowania niższą stawką podatku, tj. właściwą dla budynków mieszkalnych.

NSA rozstrzygnął, że o stawce decyduje nie fakt posiadania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego będącego przedsiębiorcą, ale faktyczny sposób wykorzystania lokalu przez najemcę.

Jak wygląda rzeczywistość najmu mieszkania przez przedsiębiorców po uchwale?

Po wydaniu orzeczenia przez NSA, wielu przedsiębiorców uzyskało możliwość zastosowania korzystnych stawek podatku od nieruchomości dla mieszkań wynajmowanych na cele mieszkaniowe, nawet jeśli było to przedmiotem działalności gospodarczej wynajmującego.

Istotne, że same organy podatkowe także potwierdzają prawo do stosowania niższej stawki względem lokali mieszkalnych wynajmowanych na cele mieszkaniowe lokatora.

Należy jednak podkreślić, że preferencja podatkowa nie obejmuje najmu krótkoterminowego (na doby, tygodnie), jak i pustostanów nieprzeznaczon​ych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Wsparcie doradców podatkowych

Rzeczywistość gospodarcza wykracza poza najprostsze przypadki i najczęściej są to sprawy bardziej skomplikowane, wymagające przykładowo rozważenia:
  • czy preferencyjna stawka podatku może być stosowana przez spółki wynajmujące lokale mieszkalne na dużą skalę lub przez pracodawców udostępniających j swoim pracownikom,
  • czy korzystne podejście może dotyczyć powierzchni wykraczających poza samo mieszkanie, np. przynależnych komórek lokatorskich lub miejsc parkingowych przypisanych do lokalu,
  • jak traktować przypadki, w których następuje rotacja lokatorów niezależnie od woli wynajmującego lub gdy poszukiwanie najemcy przedłuża się?

Nasi eksperci prowadzą już takie sprawy, niejednokrotnie uzyskując korzystne dla klientów rozstrzygnięcia.
Jeśli masz pytanie w swojej sprawie, zachęcamy do kontaktu.


FAQ


Jak obliczyć podatek od wynajmu po zmianach?

Po pierwsze – przedsiębiorcy mogą zabezpieczyć swoje prawo do stosowania preferencyjnej stawki na przyszłość, np. poprzez uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej.
Po drugie – mogą ubiegać się o zwrot nadpłaconego podatku za poprzednie lata, gdy prowadzono rozliczenia według zawyżonej stawki podatku.

Jak gmina kontroluje sposób wykorzystywania wynajmowanego mieszkania?

Gmina może weryfikować sposób wykorzystywania lokalu mieszkalnego w szczególności w oparciu o oświadczenia właściciela, postanowienia umowy najmu, dane z ewidencji ludności (meldunki) oraz informacje dotyczące korzystania z usług dodatkowych, takich jak sprzątanie. Na podstawie powyższych danych możliwa jest ocena, czy lokal mieszkalny jest faktycznie wykorzystywany na cele mieszkalne najemcy.

Jakie dokumenty potwierdzają, że lokal jest wynajmowany na cele mieszkaniowe?

Podstawowym dowodem jest umowa najmu z jednoznacznym wskazaniem jego przeznaczenia (cele mieszkalne) oraz okresem trwania. Z preferencyjnej stawki podatkowej nie mogą korzystać lokale mieszkalne wynajmowane w ramach tzw. najmu krótkoterminowego.

Jak odwołać się od decyzji gminy o zastosowaniu wyższej stawki podatku?

Od decyzji ustalającej wyższą stawkę podatku od nieruchomości przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Do odwołania warto dołączyć umowy najmu i przedstawić argumenty potwierdzające mieszkaniowy charakter lokalu.

W razie utrzymania niekorzystnej decyzji podatnik może zaskarżyć rozstrzygnięcie SKO do wojewódzkiego sądu administracyjnego, powołując się m.in. na uchwałę siedmiu sędziów NSA oraz wyrok TK w sprawie SK 39/19.

Autor: Karol Pecyna, doradca podatkowy
9 stycznia 2026

​

Kontakt

Contact Person Picture

Jakub Wajs

radca prawny, doradca podatkowy

Senior Associate

Wyślij zapytanie

Profil

​​
Deutschland Weltweit Search Menu