Nasz strona wykorzystuje pliki cookies w celu personalizacji oferty wysyłanej do klientów oraz analizy zachowania użytkowników, tak aby dostarczać usługi na najwyższym poziomie. Korzystając ze strony wyrażają Państwo zgodę na przetwarzanie danych. Dalsze informacje można znaleźć w polityce prywatności.



Czy można ufać treściom ujawnionym w księgach wieczystych?

PrintMailRate-it

​Paweł Szpot

23 lutego 2023


Odpowiadając na postawione w tytule pytanie – tak, można ufać treściom z ksiąg wieczystych, ale z pewnymi zastrzeżeniami. 

Zdecydowana większość informacji ujawnionych w aktach ksiąg wieczystych jest zgodna z rzeczywistością. Niekiedy bywa jednak inaczej. Co gorsza, w wielu przypadkach prześledzenie treści ujawnionych w elektronicznej księdze wieczystej (niezależnie, czy będzie to aktualna treść, czy treść zupełna) nie pozwoli na zauważenie nieprawidłowości. Także zapoznanie się z dokumentacją (papierową) złożoną w aktach odpowiedniej księgi wieczystej (czy nawet wielu ksiąg – wtedy gdy stan prawny interesującej nas nieruchomości podlegał istotnym zmianom, w tym podziałom) nie pozwoli na zidentyfikowanie niezgodności.  

Z czego wynikają błędy w księgach wieczystych?


Najczęściej niezgodności wynikają z niezgłoszenia oraz nieujawnienia aktualnych informacji bądź z błędu popełnionego przy dokonaniu czynności prawnej stanowiącej podstawę niezgodnych z rzeczywistością wpisów. Nieprawidłowości mogą polegać na tym, że w rzeczywistości czynność wywołała skutki inne niż zamierzone przez strony i inne niż ujawnione w księdze wieczystej lub nawet że podjęta czynność była nieważna i nie wywołała żadnych skutków.

Usunięcie wpisu dotyczącego wygasłej służebności – przykład


Nasi prawnicy grupy Litigation i Dispute Resolution wielokrotnie ujawniali aktualne dane w księgach wieczystych, chociażby właścicieli nieruchomości, w sytuacjach, kiedy pomimo kilkukrotnego spadkobrania zainteresowani nie dokonywali odpowiednich aktualizacji lub też wnioskowali o usunięcie wpisów dotyczących wygasłych praw, w tym służebności czy hipoteki. Oczywistym jest, że weryfikacja rzeczywistego stanu faktycznego w obliczu planowanej transakcji waży na podjęciu prawidłowej decyzji przez klienta. 

Interesujący przykład to historia planowanego zakupu nieruchomości, przez której środek – jak wynikało z ksiąg wieczystych – przebiegała służebność przechodu i przejazdu, ustanowiona na rzecz każdoczesnych właścicieli sąsiednich działek.

Zamierzenie inwestycyjne klienta oczywiście nie byłoby możliwe do zrealizowania, gdyby ta służebność nadal istniała. Działania naszych prawników, czyli czynności terenowe, analiza wpisów w księdze wieczystej oraz analiza prawna zastanego stanu faktycznego, zaowocowały ustaleniem, że służebność ta po dziesięciu latach jej niewykonywania w rzeczywistości wygasła z mocy prawa – zgodnie z art. 293 Kodeksu cywilnego.

W związku z tym klient nabył nieruchomość, a następnie  wystąpił z odpowiednim powództwem wobec uprawnionych ze służebności. Nasi prawnicy doprowadzili do usunięcia niezgodnego z rzeczywistością wpisu i klient swobodnie mógł realizować zamierzoną inwestycję. 

Podobnie doprowadziliśmy do usunięcia szeregu innych nieaktualnych wpisów, np. w przedmiocie hipoteki ustanowionej na rzecz podmiotu państwowego (ZUS). Trzeba mieć na uwadze, że pozostawienie nieaktualnych wpisów dotyczących obciążeń często może być rozmyślnym działaniem dłużników (właścicieli nieruchomości), takie wpisy zniechęcają bowiem wierzycieli do prowadzenia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości – wielość i wysokość obciążeń może prowadzić do wniosku, że egzekucja z nieruchomości nie pozwoli na zaspokojenie egzekwowanego roszczenia.

Brak odpowiednich zgód i wady oświadczeń woli


Prócz braku aktualizacji wpisów niezgodności, które występują w księgach wieczystych, są najczęściej wynikiem:

  • nieuzyskania odpowiednich zgód na dokonanie czynności stanowiącej podstawę wpisu, w tym zgód korporacyjnych czy zgody małżonka (i dokonania czynności tylko przez jednego z małżonków w przypadku, gdy nieruchomość faktycznie wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków);
  • wady oświadczenia woli. 

Skutki tych nieprawidłowości są zazwyczaj bardzo poważne. Często prowadzą do nieważności dokonanej czynności. 
 
W wielu przypadkach w sukurs przychodzi tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, zgodnie z którą w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść wpisów w księdze wieczystej rozstrzyga się na korzyść tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi. Skuteczne będzie więc nabycie nieruchomości od osoby, która – w dniu podpisania aktu notarialnego sprzedaży lub darowizny – wpisana była jako właściciel w księdze wieczystej. Zasadę tę dotyczą jednak ograniczenia zarówno przedmiotowe, jak i podmiotowe.

Rękojmia nie chroni chociażby tego, kto:

  • działał w złej wierze – czyli wiedział o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo mógł z łatwością się dowiedzieć;
  • nabył rzecz nieodpłatnie – np. na podstawie umowy darowizny;
  • nabył nieruchomość, dla której księga wieczysta nie jest prowadzona.

W naszej kancelarii prowadzimy sprawy klientów, którzy – ufając treściom ujawnionym w księdze wieczystej i nierzadko oświadczeniom samych kontrahentów – dokonali czynności prawnych z podmiotem ujawnionym w księdze, po czym dowiadywali się, że tytuł prawny (na ogół własność) przysługuje temu podmiotowi jedynie w części (udziale) bądź nie przysługuje wcale. Wykrycie i podniesienie tej okoliczności stanowi solidną podstawę do anulowania skutków transakcji.

Przykłady 


W ostatnim czasie nasi prawnicy reprezentowali klienta w sprawie, w której druga strona powołała się na fakt zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości tylko przez jednego małżonka, podczas gdy faktycznie nieruchomość – na skutek nieprawidłowości, która miała miejsce kilkanaście lat przed transakcją – wbrew wiedzy i woli sprzedawcy weszła do majątku wspólnego małżonków. Oczywiście także bez wiedzy klienta, bowiem w treści ksiąg wieczystych wpis o jednym tylko właścicielu nieruchomości przez cały ten okres pozostawał niezmienny. Niepodpisanie umowy przez drugiego małżonka – według stanowiska przeciwnika – miało oznaczać nieważność umowy, a w konsekwencji niemożność dochodzenia przez klienta zawarcia umowy przyrzeczonej. 

Innym przykładem potencjalnej nieprawidłowości we wpisach w księgach wieczystych jest sprawa syndyka masy upadłości reprezentowanego przez naszą kancelarię. Skierowano wobec niego żądanie usunięcia niezgodności w księdze wieczystej nieruchomości, w której jako właściciel ujawniony był upadły. W pozwie powołano się na okoliczność, że czynność prawna, na mocy której upadły miał stać się właścicielem nieruchomości, była nieważna z uwagi na pozorność określoną w art. 83 Kodeksu cywilnego. Zamysłem powoda było doprowadzenie do tego, że własność nieruchomości wróci do pierwotnego właściciela i w ten sposób wyjdzie z masy upadłości oraz nie zostanie sprzedana i przeznaczona na zaspokojenie wierzytelności upadłego w ramach postępowania upadłościowego.

W obu sprawach uzyskaliśmy korzystne dla klientów rozstrzygnięcia, potwierdzające ważność zawartych umów. Katalog twierdzeń i zarzutów, każdorazowo dostosowany do okoliczności danej sprawy, zawierał m.in.: powołanie się na ochronę wynikającą z przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, drobiazgową analizę kwestionowanej umowy, wskazującą na jej charakter i kwalifikację, czy określenie zakresu przedmiotowego i podmiotowego rzeczywiście wymaganych zgód do dokonania danej czynności. Wydane orzeczenia pozwoliły na podjęcie przez klientów dalszych kroków prawnych zmierzających do realizacji ich interesu gospodarczego i zapewnienia wykonania przez drugie strony ich zobowiązań.

Rekomendacje


Zważywszy na mnogość stanów faktycznych i złożoność potencjalnych zagadnień prawnych, które powinny być wzięte pod uwagę przed transakcjami mającymi za przedmiot nieruchomość, aby uniknąć potencjalnych sporów i poprowadzić je z sukcesem, rekomendujemy:

  1. wnikliwą weryfikację dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem zainteresowania oraz – zależnie od przypadku – dokumentów znajdujących się w innych rejestrach; w przypadku transakcji o istotnej wartości standardem jest przeprowadzenie kompleksowego badania due diligence, które pozwala na zidentyfikowanie nieprawidłowości i odpowiednie zmitygowanie potencjalnych ryzyk jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji oraz zabezpieczenie klienta poprzez odpowiednie ułożenie stosunku prawnego;
  2. uzyskanie jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji niezbędnych informacji i dokumentów usuwających potencjalne wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości, a także przeprowadzenie czynności niezbędnych do zapewnienia zgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym, w tym – zależnie od przypadku – poprzez sprostowanie treści ksiąg wieczystych czy dokonanie czynności (najczęściej przed notariuszem), które będą mogły stanowić podstawę dokonania w księgach wpisu zgodnego z rzeczywistością;
  3. w przypadku ryzyka wystąpienia sporu w zakresie zgodności ujawnionego w księgach wieczystych stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym zasadnym jest skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej, dzięki której możliwa będzie wiarygodna ocena zasadności prezentowanych przez strony sporu argumentacji, podjęcie działań celem polubownego i przedsądowego zakończenia sprawy oraz podjęcia skutecznej obrony w postępowaniu sądowym. 


Masz pytania związane z zakupem albo sprzedażą nieruchomości i księgami wieczystymi? Skontaktuj się z naszymi ekspertami.

Kontakt

Contact Person Picture

Paweł Szpot

radca prawny

Senior Associate

Wyślij zapytanie

Profil

Contact Person Picture

Anna Smagowicz-Tokarz

adwokat

Associate Partner

Wyślij zapytanie

Profil


Deutschland Weltweit Search Menu