Tarcza antykryzysowa – wsparcie dla najemców w galeriach handlowych

Martyna Gajda

24 marca 2020 r.

W związku z prowadzonymi od 14 marca 2020 r. ograniczeniami w działalności obiektów handlowych w związku z zagrożeniem epidemicznym, a następnie stanem epidemii, przedsiębiorcy stanęli przed ogromnym wyzwaniem zaprzestania działalności w niektórych branżach. Co w tej sytuacji z obowiązkiem zapłaty czynszu za najem powierzchni w zamkniętych galeriach handlowych, którego wysokość stanowi zazwyczaj znaczny miesięczny wydatek?

W obliczu ograniczeń w działalności gospodarczej wielu przedsiębiorców nie będzie w stanie opłacić czynszu. Odpowiedzią na aktualne problemy niektórych przedsiębiorców może być projekt ustawy o tzw. tarczy antykryzysowej, który rząd przedstawił 21 marca do konsultacji społecznych. Treść postulowanych zmian może w istotny sposób pomóc w wykonaniu przez najemców swoich obowiązków i daje przedsiębiorcom szerokie uprawnienie do obniżenia czynszu.

Treść postulowanych zmian

Planowane jest dodanie artykułu mówiącego o tym, że w przypadku gdy działalność najemcy w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu (art. 1 pkt. 10 projektu ustawy)Ponadto, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii najemca nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w szczególności nie jest zobowiązany do naprawienia szkody poprzez zapłatę kary umownej lub odszkodowania, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy było wynikiem zakazu lub ograniczenia działalności najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wydanych na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadził w okresie objętym zakazem lub ograniczeniem (art. 15ze ust. 2). Wprowadzono również zapis, że jeżeli wymagają tego względy słuszności, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, inaczej oznaczyć wysokość świadczenia, o którym mowa w ust. 1 lub 2 (art. 15ze ust. 2).

Uprawnienie najemców przewidziane w projekcie ustawy pozwala na obniżenie czynszu najmu o 90 % w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy. Ponadto w przypadku, gdy najemca nie wykona lub nienależycie wykona swoje zobowiązanie, tj. nie zapłaci czynszu lub zapłaci tylko częściowo, nie będzie zobowiązany do naprawienia szkody poprzez zapłatę kary umownej, a co więcej przez zapłatę odszkodowania. Proponowane zmiany pozostawiają również drogę do sądowego ustalenia należnej wysokości czynszu, w przypadku zastosowania przez strony nieadekwatnej reguły obniżki czynszu. Stanowi to uprawnienie do modyfikowania wysokości czynszu przez wynajmującego.

Z roszczenia, które wprowadza projekt ustawy, będą mogli skorzystać jedynie przedsiębiorcy, którzy są najemcami lokali w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2. W praktyce zapis ten będzie miał zastosowanie głównie do najmu powierzchni w galeriach handlowych, natomiast nie będzie istotne jakiej powierzchni jest najmowany lokal.

Uzasadnienie

W uzasadnieniu projektu ustawy czytamy, że zmiana okoliczności wywołana wprowadzeniem zakazu działalności w dużych obiektach handlowych, jako nagła i całkowicie niezależna od stron, uzasadnia znaczące zmniejszenie czynszu w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii. Projektodawca uzasadnia obniżenie czynszu faktem, że wynajmujący nie może przeznaczać powierzchni na aktywne wykonywanie określonych rodzajów działalności, lecz przykładowo może przechowywać czy zapewniać ochronę mienia najemcy. Z drugiej zaś strony najemca nie prowadząc działalności nie osiąga żadnych związanych z nią przychodów, co w przypadku przedłużającego się okresu zakazu może negatywnie wpływać na jego płynność finansową, w tym na niewypłacalność. Celem obniżki czynszu, jak zapowiada projektodawca, jest zapewnienie sprawiedliwego rozłożenia ciężarów między stronami umowy najmu wynikającymi ze stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.

Jednak w każdym przypadku należy w pierwszej kolejności brać pod uwagę zapisy umowne, które w danej sytuacji mogą być korzystniejsze niż proponowane w projekcie ustawy uprawnienia do obniżenia czynszu. Sama umowa może bowiem określać nadzwyczajne sytuacje, które całkowicie zwalniają najemcę z zapłaty czynszu.

Zaproponowane przez rząd zmiany stanowią niewątpliwie odpowiedź na dzisiejsze problemy najemców. Nie mamy pewności, czy projekt ustawy zostanie przyjęty przez ustawodawcę i wejdzie w życie, a także jaki będzie ostateczny kształt przepisów. Niemniej jednak już teraz warto pamiętać o proponowanych zmianach przygotowując się do negocjacji z wynajmującymi.

Z zapowiedzi rządu wynika, że zmiany mogą wejść w życie już w przyszłym tygodniu. Będziemy informować Państwa o przebiegu prac legislacyjnych. Już teraz zachęcamy również do skorzystania z pomocy naszych ekspertów w przedmiocie podjęcia negocjacji z wynajmującymi.