Podatek od nieruchomości – aspekty praktyczne ustalania podstawy opodatkowania budynków i budowli

Adam Mazur

26 maja 2021 r.​

Podatek od nieruchomości bywa problematyczny dla podatników prowadzących działalność gospodarczą, którzy są zobowiązani do corocznego wypełniania szczegółowych deklaracji. Najwięcej trudności przysparzają: ustalenie powierzchni użytkowej budynku oraz związku pomiędzy aktywem wykazywanym przez podatnika w ewidencji środków trwałych, a kwalifikacją danego składnika majątku spółki jako budowli.

Pomijając już sam problematyczny aspekt ustalenia jaki status prawnopodatkowy ma dany obiekt (np. budynek czy budowla, a może obiekt niebędący ani jednym ani drugim) częstym problemem jest ustalenie podstawy opodatkowania takiego obiektu.

Budynki a podstawa opodatkowania

W przypadku budynków (lub ich części) postawą opodatkowania jest powierzchnia użytkowa. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje, że na potrzeby podatku od nieruchomości powierzchnia taka powinna być mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, w tym garaży podziemnych, suteren i poddaszy użytkowych (z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych).

Takie rozwiązanie wydaje się mało praktyczne. Rzadkością są sytuacje, w których przy częstym przystosowywaniu biura na potrzeby bieżące, podatnik każdorazowo obliczałby powierzchnię użytkową. Ponadto osoby odpowiedzialne za dostosowywanie przestrzeni biurowej zazwyczaj nie są świadome, że o zachodzących zmianach powinny poinformować księgowość.

W związku z tym podatnicy podatku od nieruchomości niejednokrotnie posługują się nieaktualnymi dokumentacjami powierzchni użytkowych (przygotowanymi np. na potrzeby projektu budowlanego), które mogą powiększać lub pomniejszać powierzchnię stanowiącą podstawę do opodatkowania, co w konsekwencji może prowadzić do jej zawyżenia lub zaniżenia. W sytuacji, gdy maksymalna stawka od 1m2 wynosi 24,84 zł (dane na 2021 r.) – różnica może być odczuwalna w skali przedsiębiorstwa. Dodatkowo obowiązkiem podatnika jest, by podawać organowi podatkowemu aktualne dane.

Budowle – podstawa opodatkowania

Zgodnie z art. 4 ustawy, podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości w zakresie budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (lub ich części) jest w pierwszej kolejności wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Redakcja powyższego przepisu może nasuwać przynajmniej dwie praktyczne wątpliwości.

Pierwszą stanowi ustalenie podstawy opodatkowania budowli całkowicie zamortyzowanych. W wyniku licznych sporów podatników z organami podatkowymi, w orzecznictwie sądów administracyjnych wykształcił się pogląd, że niezależnie od tego, czy budowle zostały zamortyzowane całkowicie, czy też nie – podstawą opodatkowania będzie wartość stanowiąca podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych (wartość początkowa środka trwałego). Z przepisów wynika, że po zakończeniu amortyzacji nie można ustalić nowej podstawy opodatkowania w oparciu o wartość rynkową.

Druga wątpliwość wiąże się z rozróżnieniem pojęcia budowli od pojęcia środka trwałego. W wielu przypadkach będzie mowa o tym samym obiekcie, jednak nie zawsze. Może się zdarzyć, że podatnik jako środek trwały wykazuje obiekt, którego tylko jeden z elementów może być zakwalifikowany na gruncie ustawy jako budowla. Może być również tak, że podatnik ewidencjonuje środek trwały, który tylko wespół z innymi środkami trwałymi stanowi budowlę, ale nie jest nią samodzielnie. Pojawia się w takim przypadku pytanie, czy w celu ustalenia podstawy opodatkowania należy odejmować lub dodawać do siebie wartości środków trwałych? Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) – nie.

Stanowisko NSA

Niedopuszczalne, zdaniem NSA, jest dokonywanie jakichkolwiek operacji rachunkowych na środkach trwałych, w celu odtworzenia wartości budowli (wyrok NSA z dnia 3 marca 2021 r., sygn. akt III FSK 919/21). Jak więc należy postąpić? Jak zaznacza NSA, w przypadku kiedy nie można ustalić wartości początkowej budowli (a więc kiedy nie istnieje tożsamość pomiędzy budowlą, a środkiem trwałym w ewidencji podatnika) zastosowanie znajdzie wartość rynkowa budowli określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego. Przepisy ustawy nie wskazują jednak w jaki sposób podatnik ma tę wartość ustalić. A co za tym idzie nie można wykluczyć, że podatnik samodzielnie może dokonać operacji rachunkowych na środkach trwałych i wskazać wartość tak skalkulowaną jako wartość rynkową. Należy jednak podkreślić, że takie podejście będzie prawidłowe tylko jeśli taka operacja matematyczna doprowadzi do ustalenia wartości rynkowej.

Biorąc pod uwagę sposób ustalenia wartości początkowej środka trwałego oraz ewentualnej wartości rynkowej budowli może się okazać, że suma wartości początkowych środków trwałych tworzących budowlę jest zdecydowanie wyższa od wartości rynkowej tej budowli. W takim przypadku podatnik zawyży podstawę opodatkowania, co w przypadku budowli o znacznej wartości może być odczuwalne w jego portfelu – stawka tego podatku wynosi bowiem 2% podstawy opodatkowania.

W celu weryfikacji prawidłowości opodatkowywania obiektów budowlanych zachęcamy do kontaktu z ekspertami Rödl & Partner, którzy doradzą Państwu w jaki sposób prawidłowo rozliczyć podatek od nieruchomości.